经典案例

房地产开发企业进入破产程序后，管理人通常会遇到建设工程价款优先权、抵押担保物权、以及消费者购房人房屋交付请求权（以下简称“购房人权利”）三种优先受偿权利。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿问题的批复》（以下简称“《批复》”）规定[①]，建设工程价款优先权优先于抵押权和其他债权，但不能对抗已经交付全部或者大部分所购商品房价款的消费者，从而呈现出“购房人权利>建设工程价款优先权>抵押权>其他债权”的优先顺位关系。在实践中，对购房人权利一直争议颇多，现笔者从购房人权利基础、认定标准等方面，对该权利在破产程序中的保护问题试分析如下：

一、购房人权利的权利基础

购房人权利最初规定于《批复》而后最高人民法院在《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（简称“《异议复议规定》”）第29条对其作出进一步规定，并将购房人权利解释为消费者物权期待权，是指在执行程序中，基于对消费者生存权这一更高价值的维护，赋予消费者对买受房屋的物权期待权以排除执行的效力[②]。由于破产程序具有总括强制执行程序，又称概括执行的特征，系将债权人的总债权就债务人的全部财产实施全盘的、统一的执行。[③]因此，上述执行程序中的规定，在破产程序中亦应适用。

二、消费者物权期待权的认定标准

《批复》第2条确定了购房人权利的两个构成要件：其一，属于消费者；其二、支付全部或大部分款项。然而，该认定标准过于简单，难以应对实践中的各种复杂情况。因此，在《异议复议规定》第29条中针对购房人权利，即消费者物权期待权作出进一步明确规定。结合上述法规，构成消费者物权期待权须满足以下要件：

第一、购房人系消费者。首先，消费者必然是自然人，即该权利只能由自然人享有。其次，购房目的是为了满足居住需要，在实践中，通常以购房人所购房屋的性质作为判断标准，即所购房屋为居住用房，则认定符合消费者购房目的。最后，所购房屋必须是房地产经营者所开发的商品房，即仅限于“一手房买卖”。消费者是相对于经营者而言的，二手房交易的买受人显然不能成为消费者，并且房地产经营者开发的商品房在销售环节有合同网签备案、预告登记等相对严格的监管制度，进而可使第三人对交易的真实性等情况作出判断。反之，如果将消费者物权期待权的适用范围扩大到所有房屋买卖交易中，由于二手房买卖过程中缺乏必要的公示手段，对于房屋买卖双方同谋损害执行人利益的情形则无法辨别。

第二、在法院查封之前已签订合法有效的购房合同。实践中，房地产经营者开发的商品房主要是期房销售，法院通常也只能查封商品房所涉及的土地使用权。然而，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第23条规定，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。因此，购房人购买查封后再售的房屋，原则上不能享有消费者物权期待权。同时，债权合同是物权变动的原因行为，消费者物权期待权的产生必然要建立在债权合同合法有效的基础上。

第三、买受人名下无其他用于居住的房屋，即“刚需房”要件。根据最高院解释，“用于居住”应当作宽泛理解，不管是单纯的居住房还是商住两用住房，只要有居住功能的，即应视为用于居住的房屋；“无其他用于居住的房屋”是指买受人在被执行房屋所在地长期居住，而在同一地点其名下无其他能够用于居住的房屋[④]。然而，在实践中针对该要件的理解和适用尚有很多争议，且分歧较大，亟待解决。如对于“买受人名下”是否包括买受人配偶或子女名下。有观点认为：对于“买受人名下无其他用于居住的房屋”的理解，应当作宽泛的把握，即应将买受人、实行夫妻共同财产制度的配偶一方以及未成年子女作一并考虑。只要三者之一名下有房屋，即可视为已有居住用房[⑤]。也有观点持相反意见，认为“买受人名下无其他用于居住的房屋”解释为包括买受人配偶或子女名下没有用于居住的房屋，没有法律依据，不应被法院支持[⑥]。以及其他争议，如对在被执行房屋所在地范围的争议——“所在地的范围应以市、区、镇或街道等何为限”；或者“名下有一套住房，但是所购改善房、学区房、为子女准备的婚房是否能属于名下无其他居住房屋的范畴”诸如此类的问题层出不穷。笔者认为，对于此要件的认定难以出台“一刀切”的标准，还是应当从“刚需房”的本质出发，即购房人系为个人或家庭生活、居住而购置商品房，结合个案的实际情况，参考上述标准，人性化地实事求是地作出合理认定。

第四、已付购房款超过合同总价的50%。《异议复议规定》第29条中将已付购房款量化为合同总价的50%，以便对消费者生存权倾斜保护，即只要缴纳的购房款超过50%，就足以产生消费者物权期待权。但笔者认为，在破产程序中对该标准可以更灵活的把握，法律规定付款达到“50%以上”以区别仅仅支付“几万元”定金的购房者。对于那些非因自身过错导致付款未达到“50%以上”的购房者，管理人不应机械地理解和适用这一标准，对于诸如因企业破产导致双方之间附期限、附条件合同中约定的期限未届满、所附条件未成就；或由于首付款支付后按揭贷款银行因企业濒临破产而拒不按期放贷等特殊原因导致购房者无法完成付款“50%以上”，需要根据破产实践中的情况适当调整认定尺度。同时，管理人需要审查付款的真实性对大额购房款仅有现金支付收据而无转账记录的，不足以证明购房人已支付款项[⑦]。

三、完善消费者物权期待权认定的公示要件

在房地产企业破产中，对于消费者物权期待权的认定，除上述规定的构成要件外，还应当增加相应的公示要件。从法理上来看，建设工程价款优先权的性质类似于依特殊的承揽合同（建设工程合同）而产生的留置权，与金融机构的抵押权均属物权。上述权利人在破产中就相应别除财产之变价优先受偿，与物权属于对世性、排他性权利的传统民法理论相符。但是，基于保障消费者生存权而被赋予优先对抗效力的“消费者物权期待权”在本质上还是债权，将此不应具有对抗第三人效力的债权排序在留置权、抵押权之上——最优先受偿，本身就颠覆了传统民法理论的基础。随之而来的问题是，由于债权无须公示，导致在房地产企业破产中，大量的购房人主张消费者物权期待权，甚至掺杂其他购房者冒充消费性购房者主张消费者物权期待权，如“以房抵债”的购房者也会向管理人主张要求优先获得房屋等。以及此未经公示的权利，却可对抗其他任何的权利，导致市场中的第三人难以预测交易风险，严重损害交易安全和市场秩序。因此，应当在消费者物权期待权的认定中加入相应的公示要件。

我国现行的商品房预售登记配套制度主要包括预告登记制度和预售合同网签备案制度（简称“网签制度”）。预告登记制度是在2007年《物权法》中借鉴德国民法相关规定后引入的制度，而网签制度出台要早，是由房管理部门为解决一房两卖问题而创设的制度。根据《城市商品房预售管理办法》第10条规定[⑧]，网签制度是由监管部门保证实施并依法贯彻于期房销售全过程中的一项制度，且因其推广较早，已在市场各主体间建立共识，大多数购房者在购房时都会要求“网签备案”。综上，笔者认为在消费者物权期待权的构成要件中应当引入“已办理预告登记或预售可网签备案”的对外公示要件，以平衡各方利益，为市场中的第三人和管理人判断购房人是否为真实的消费性购房者提供客观依据。

综上，购房人权利在破产程序中的认定与保护，所涉法律关系比较复杂，且由于一个案件中购房人数量众多，常会引发涉稳情形，管理人对此的认定必须谨慎，在认定时除应适用《异议复议规定》第29条，综合考虑购房款支付情况、当事人过错程度、房屋的占有、购房人所购房屋是否属于刚性需求住房等因素外，还应当审查购房人是否已经办理商品房预告登记或商品房预售合同网上登记备案等公示条件，严格把握标准，维护购房人和破产企业其它债权人的合法权益。

[①] 《建设工程款批复》规定：第一条 人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《合同法》第286条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。第二条 消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。

[②] 江必新、刘贵祥：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定理解与适用》，人民法院出版社2015年版，第431页。

[③] 韩长印：《破产法学》，中国人民法学出版社2016年版，第8页。

[④] 江必新、刘贵祥：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定理解与适用》，人民法院出版社2015年版，第433页。

[⑤] 王毓莹：“不动产买受人提起的执行异议之诉的处理”，载《人民法院报》2019年2月21日第007版。

[⑥] “交通银行股份有限公司陕西省分行、马体伍申请执行异议之诉案”最高人民法院（2018）最高法民申4776号民事裁定书，中国裁判文书网。

[⑦] “河间市农村信用社合作联社与王娟、第三人衡水众凯房地产开发有限公司任丘分公司执行异议之诉案”，刘明、谢勇、最高院民一庭：《民事审判指导与参考》2018第3辑总第75辑212页。

[⑧] 《城市商品房预售管理办法》第10条：商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。房地产管理部门应当积极应用网络信息技术，逐步推行商品房预售合同网上登记备案。