2020年02月26日
作者： 杨杰
当下，新型冠状病毒感染肺炎疫情在全国各地肆虐，且有在全球蔓延之趋势。各地都采取了严厉的防控措施，迟延复工、责令停产停工、限制人员出行，绝大部分商场或商铺停业或大幅度减少营业时间，零售行业遭受重创。不少企业咨询是否可以“不可抗力”向出租人提出减免租金的请求，以此减少企业因疫情造成的经济损失；网上则有不少法律人士认为当下疫情已构成不可抗力，可以援用《合同法》第118条有关不可抗力的规定，减免有关租金；更有一些承租人直接发函引用不可抗力条款要求出租人减免租金。对疫情当下能否以“不可抗力”为由减免租金，笔者根据法律法规的有关规定，做如下分析：
一、新冠肺炎疫情能否构成“不可抗力”
何谓“不可抗力”？我国《合同法》第117条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”
本次在我国爆发的新冠肺炎疫情系突发性事件，包括政府在此期间采取的防控措施是当事人即便尽最大努力也无法避免并且必须遵照执行的，该客观情形符合不可抗力不能预见、不能避免、且不能克服的三个要素。
前几日全国人大常委会法工委也表态，因疫情防控不能履行合同属不可抗力。而中国国际贸易促进委员会也宣布：受新型冠状病毒肺炎疫情影响，导致无法如期履行或不能履行国际贸易合同的，企业可申请办理与不可抗力相关的事实性证明。因此，各界基本达成“新冠肺炎疫情=不可抗力”的共识。
二、如疫情构成不可抗力，承租人有权利据此要求减免租金吗？
答案是并不必然。关于不可抗力事件的法律后果，一般需要依据合同约定，如合同中有关于发生不可抗力事件后合同履行的约定，则从其约定；如无合同约定，需依据法律规定。而根据上述《合同法》第117条：只有因不可抗力导致不能履行合同，才可以部分或全部免除责任。同时根据《合同法》94条，因不可抗力致使不能实现合同目的可以解除合同。
具体到房屋租赁法律关系中，出租人的主要权利是收取租金，主要义务是提供房屋以供承租人使用，而承租人主要权利是占有并使用房屋，主要义务为支付约定租金，在出租人已交付房屋情况下，突发的疫情并不直接导致承租人不能履行主要义务；承租人主张减免租金，应属于合同变更事宜，但目前我国法律仅规定“不可抗力”下可解除合同，没有明确规定“不可抗力”可引发合同变更的法律后果；即使当前政府及有关部门为防治“疫情而采取强制停业等行政措施，直接导致不能使用承租房屋营业，该段停止营业期间拟可用“不可抗力”要求减免租金，但行政措施毕竟是短期，各地目前都已开始复工，而疫情的影响将会延续一段时间，政府仍有可能会采取限制出行或在公共场所限制人流等措施。
因此即使恢复经营，销售恢复正常仍将需要时日，经营者的日子会很难，现金流可能会枯竭，但仅以不可抗力为由主张减免恢复等待期的租金，很难得到支持。
而从司法实践来看，最具参考价值的是2003年“非典疫情”的相关司法文件及之后引发的相关租赁合同纠纷的案例。2003年非典疫情发生时，最高人民法院《关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》（已被废止，但仍有借鉴价值）中规定：“因政府及有关部门为防治“非典”疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行，或者由于“非典”疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷，按照《合同法》第117条和第118条的规定妥善处理”。
也就是说“不可抗力”的适用有严苛的前提条件，即必须是行政措施导致合同不能履行或疫情致使根本不能履行。而检索当时相关案例，除个别因”非典疫情“导致合同解除而引用“不可抗力”条款减免相关责任外，在继续履行租赁合同情形下，法院生效判决基本没有援引该条款来减免承租人支付租金的责任。
所以，笔者认为主张租金减免不宜适用不可抗力条款，出租人也没有当然的减免租金的义务。
三、承租人是否有其他救济手段?
有。上文已有分析，疫情期间政府采取停工停业的行政干预的影响就不用提了，在疫情影响下，一系列的防控措施导致客流显著下降、收入减少甚至没有收入，此时租赁合同订立的客观条件已发生变化，继续按照原租赁合同标准支付租金显然对一方有失公平，因此可考虑适用情势变更原则请求出租人适当减免房租。
情势变更原则在我国法律上的体现为《适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第26条：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”。从该条文内容可以看出情势变更原则实际上是公平原则的具体体现。
同样参考“非典”时情形，当时最高法在《通知》中规定：“由于‘非典’疫情原因，按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响的合同纠纷案件，可以根据具体情况，适用公平原则处理”；而事后的公开案例也显示“非典”后有较多案例支持适用“公平原则”或“情势变更”相关规定请求进行租金调整的诉请。而本次的疫情涉及范围、涉及人员、严重和影响程度已远超“非典”，且疫情并非可归责于租赁合同双方，系突发的不可预见的非商业性风险，应属于上述司法解释的“情势变更”情形。
可能“非典”已离我们较远，但近日笔者所在城市杭州市中院及浙江省高院均出台要求规范或保障新冠肺炎疫情相关民事纠纷审判的相关司法文件。二级法院在文件中均明确：承租人因疫情防控需要在一定期间内无法正常使用房屋，要求减免租金的，可根据《中华人民共和国合同法》第五条的公平原则视情况延长租期、减免租金，合理分担因疫情防控导致的不利后果，承租人以此要求解除合同的，一般不予以支持。上述司法文件可能更具现实借鉴价值。
综上，“不可抗力”条款并非“霸王条款”，不能因疫情影响合同履行，一概要求免除责任；合同法中的“公平”原则或“情势变更”原则可能有更广宽的适用空间，也能更大程度地保护合同各方的利益。
最后，附上最近给客户拟的《减免租金申请书》，供参考。
减免租金申请书
致【 】：
我司于20【】年【】月与贵司签署《房屋租赁合同》（下称“合同”），承租贵方位于【 】的商铺用作本公司服装销售经营。期间，双方均秉承诚实守信的原则依法按约履行合同，保持了良好的合作关系。在此，我司感谢贵方长期以来的支持与精诚合作。
当前，全国范围内突发新型冠状病毒肺炎疫情。为对抗疫情，政府采取了一系列严厉的防控措施，迟延复工、责令停产停工、限制人员出行。我司也积极响应国家和政府号召，组织防疫工作、调整营业时间或停止营业。但鉴于本次疫情形势严峻，包括我司在内的销售服务行业受到前所未有的冲击和影响，不仅无客流光顾、无现金回流，现有库存销售压力极大，而且还要承担高昂的人力成本、经营费用及疫情防护成本。
鉴于本次肺炎疫情系突发意外事件，并波及全国，租赁商铺在此期间无法正常经营使用系不可归责于我司的原因所致，特别是考虑到本次疫情给整体经济形势及我司正常销售、经营及资金回笼所造成的巨大不利影响。针对这一普遍现象，相关政府与法院机构均出台了相关意见，支持租赁双方妥善合理分担损失。我司特致函贵方，商洽疫情期间免除或减少我司租金事宜，并提出建议方案如下：
一、免除2020年1月24日至我司租赁店铺恢复正常经营之日的全部租金（包括但不限于固定租金或抽成租金、分成租金、物业管理费和宣传推广费、设备使用费等，下同）。
二、考虑到即使疫情得到控制，但市场也有一个恢复期，因此对我司租赁店铺恢复正常经营之日起三个月内的全部租金减半收取。
特此致函，望贵方能基于长期友好合作之前景及国家有关政策精神予以体谅和同意。再次对贵方的支持与帮助表示感谢！衷心祝愿贵我双方能携手同行，共克时艰！
顺颂商祺！
有限公司
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